Num estudo desenvolvido pela Universidade de Macau, os académicos revelaram que as habitações públicas, sejam de natureza social ou económica, devem atender às necessidades futuras da sociedade até 2030. A equipa de investigação recomendou que o Governo pense em adoptar um mecanismo de candidatura de natureza permanente à habitação económica para afastar candidaturas precipitadas ou prematuras devido à ansiedade excessiva ou receio de incertezas futuras.
O Estudo sobre a Política de Habitação para Fins Residenciais da Região Administrativa Especial de Macau foi divulgado na semana passada pela Direcção dos Serviços de Estudo de Políticas e Desenvolvimento Regional (DSEPDR), projectando a futura procura de habitação das cinco classes, por forma a servir como fundamento no planeamento de oferta de habitação. O estudo tomou como referência os resultados de estudos mais recentes de diversas entidades, como a Universidade de Macau (UM).
De acordo com o texto de síntese do “Estudo sobre a Futura Procura de Habitação em Macau” elaborado pela UM, a pesquisa recorreu a dados existentes para criar hipóteses e desenvolver uma análise, projectando a gama de cada procura no âmbito da iniciativa de “habitação dividida em cinco classes”.
As projecções, tanto para a habitação social, como económica, têm em conta a situação financeira das famílias, o seu histórico de candidaturas e análise comparativa das receitas das famílias constados no inquérito aos orçamentos familiares. A equipa de investigação concluiu que os candidatos à habitação social são principalmente de 10% os agregados familiares com rendas mais baixas na sociedade, enquanto a procura potencial de habitação social flutua entre 6,5% e 10% do número total de agregados familiares em Macau.
Em termos da habitação económica, a procura rígida ou inelástica provém dos agregados familiares na faixa com renda entre 10% a 30% mais baixa na sociedade, enquanto a procura não rígida ou elástica provém dos agregados familiares na faixa entre 30 a 50% da classificação de renda social. Tendo em conta factores como alterações demográficas, tendências económicas, integração regional e futuras políticas de habitação, os investigadores universitários defendem que a futura procura de habitação social deve ter com referência os limites médio e superior, ou seja, uma procura total potencial para habitação social vai ser de 17.394 a 21.742 até 2025, e até 2030 vai alcançar 18.166 a 22.708. Os limites superior e inferior da procura potencial em 2025 e 2030 são 50,441 a 64,356 e 52,683 a 67,216, respectivamente.
Um total de 21.187 habitações sociais estão actualmente disponíveis para ocupação, em construção ou em planeamento, o que se aproxima do limite superior de 22.708 fracções, indicando que a oferta futura de habitação social é mais susceptível de satisfazer a procura futura. No entanto, os investigadores alertam que o envelhecimento da população do território irá gerar mais agregados familiares idosos que necessitam de se candidatar à habitação social devido a problemas financeiros e familiares, aumentando assim a procura potencial deste tipo de habitação, advertindo que os decisores políticos devem estar atentos às mudanças.
No que toca à habitação económica, o número total de fracções concluídas, em construção e em planeamento, é de 60.913, um valor ligeiramente superior à previsão mediana de 59.949 fracções até 2030, indicando que será capaz de satisfazer eficazmente a sua procura futura. A equipa de investigação sugere que, quando a oferta de habitação social for suficiente para responder à procura, os decisores políticos podem pensar em adoptar um mecanismo de candidatura de natureza permanente para a habitação económica, como habitação social, aumentando a frequência das filas de espera ou anunciando um calendário claro e fixo para as candidaturas. Isto não só poderá acompanhar atempadamente as potenciais mudanças referente à procura, como também dará um sinal de sustentabilidade e estabilidade, para evitar candidaturas precipitadas ou prematuras ou devido a ansiedade excessiva ou receio de incertezas futuras.
No que diz respeito à habitação para a classe sanduíche, a equipa de investigação começou por analisar as características das famílias que precisam da habitação utilizando a análise das suas acessibilidades financeiras, e projectou que a proporção dos agregados famílias elegíveis equivale à proporção de imóveis habitacionais cujo preço é igual ou inferior a 8 milhões de patacas, e cujo rácio de hipoteca é igual ou superior a 80%, representando cerca de 10,97% do número total de transacções, o que se traduz numa procura anual de habitação de classe sanduíche entre 939 e 1.760 fracções. Tendo em conta diferentes cenários económicos, designadamente optimistas, realistas e pessimistas, os académicos defendem que a procura mínima para habitação para a classe sanduíche será de 268 por ano. A estimativa máxima entre 2022 e 2030 será de 14.348, enquanto a estimativa mais neutra será de 7.737 a 10.913.
Sensibilidade com residências privadas
Quanto à residência privada, as empresas de empreendimento imobiliário são mais sensíveis relativamente à procura e geralmente não disponibilizam demasiadas fracções, enquanto os residentes normalmente adquirem imóveis habitacionais dependendo da localização, tipo e preço das fracções disponíveis no mercado, referiu a equipa de investigadores. Por conseguinte, a estimativa máxima da nova procura de fracções privadas entre 2021 e 2030 será 11.234 superior ao nível actual. Esta procura não inclui as fracções adquiridas por motivo de investimento, e a equipa de pesquisa acredita que os empreendedores imobiliários vão ajustar a oferta em resposta à procura de natureza de investimento.
Em relação à habitação para idosos, o estudo utilizou as estatísticas relativas às alterações demográficas, ao número de agregados familiares idosos, ao seu estado de residência e de propriedade imóvel, e as projecções serão, respectivamente, de 1.845 a 3.803 fracções até 2025, e 2.131 a 4.622 fracções até 2030. Tendo em conta factores como o desenvolvimento futuro da economia, a integração regional e a futura política de habitação, os académicos sugeriram que deveria ser com referência ao intervalo estimado do limite inferior ao valor mediano, ou seja, 1.845 a 2.824 fracções até 2025, e 2.130 a 3.377 fracções até 2030.
O estudo também mencionou que devido à insuficiência de dados e a séries temporais curtas, juntamente com o facto de que existe grande incerteza no ambiente macroeconómico no território e os regulamentos sobre habitação de classe sanduíche e habitação para idosos ainda não estão finalizados, estas observações inevitavelmente poderão incorrer em algumas imprecisões no que se refere à procura futura de diferentes tipos de habitação ao abrigo da iniciativa “habitação dividida em cinco classes”.
A equipa de investigação recomendou que o Governo deve ajustar e actualizar atempadamente as suas previsões de procura de habitação à luz do desenvolvimento futuro da economia e da implementação de políticas e regulamentos relevantes. Se no futuro estiverem disponíveis mais dados, a procura futura de habitação poderá ser prevista e planeada através da construção de modelos matemáticos e da utilização de análise de regressão, realçaram os pesquisadores.
PONTO FINAL
